北京新版租房租赁合同公示 二房东押金纳入监管账户

此外上海《条例》草案中提及住房租赁企业向承租人一次性收取租金超过三个月的部分以及收取押金超过一个月租金的部分应当存入住房租赁交易资金监管专用账户,和租户直接对接租户将押金给到业主;而另一种则是业主以年为单位将房子托管给住房租赁再由其寻租也就是通俗意义上的二房东另有房地产经纪人表示目前这类模,一是加大对个人“二房东”监管力度;二是加强对房地产经纪机构和住房租赁企业的管理包括建立备案制度、从业人员实名。

长租公寓平台强制准备金

北京出台长租公寓的新规，押金要交由专用账户去保管不能直接保存在房东的手里，这个个人认为是一个很好的优化，因为是以前租房子的时候也遇到过这样的问题，就是租金交容易，但是退不容易，再想退回来就没那么简单了。

感觉房子押金的问题其实是应该被重视的，只不过以前没有过多的关注这方面的东西，就是你在外面租一个房子基本上是押1付1，这就是最常见的，有些特殊的还可能是压三付1，然后有年租的这种形式出资金基本上都是你一个月的房租，1000块到2000块，便宜的有几百块的那种，但是我们都知道租金是你必须要交的，但是押金最后他应该是给你退的这个房子的那一步，你没有什么损坏的东西他就应该给你退钱，但是民间很多的这种私下租赁的房东到时候翻脸不认人，他会有各种各样的名义克扣你的押金，就是不想给你退，总是要扣掉一部分。

不要觉得个人说的这个很遥远，你自己在外面租个房子就知道了，不是所有的房东都是非常通人性的，都是非常会做人的，有很多房东翻脸不认人或者说一个简单一点不当人，比如说房子清洁费，房子破损呗，他会用各种各样的名义扣掉你一部分押金，比如是1000块的押金，扣来扣去就给你500块，因为钱在他的手里啊，他不给你退你能怎么样？因为这几百块专门跑到举报的部门去举报这件事情吗？你都不知道到底去哪儿举报。

把押金交由专门的账户去管理就可以出现第3方，这个第三方一般都是官方，很大程度上能够规避房东这种随意克扣押金的行为，只要我住的这个屋子墙面没有大的损坏，地面没有大的损坏，窗户玻璃都没碎，床也没有他其他的东西，那就没有关系，因为基本上你租的房子如果不是整租的话就只有一个房间，整租的话可能涉及到一些电器之类的，大家也都懂规矩，照价赔偿，坏了就赔嘛，这个自己是可以理解的，但你总不能用各种各的名一来扣我的钱吧。

房东也会碰到各种各样奇葩的租客也是应该被理解的，所以交给第三方的官方机构去保管，这是最好的方法，因为。租客把房子内的东西损坏了照价赔偿这个是应该的，就算自己是租客，自己也是这么觉得东西是你用的，你用坏了当然要赔钱了，但如果说没有用坏的话，那这些押金就应该退回来，毕竟你交的租金里面包含的就是房子的时间价值。

北京市租赁住房建设导则(试行)

“黑中介”、甲醛房、隔断间、租金贷、乱涨价、长租公寓爆雷……伴随着租房市场的火爆，一些乱象的滋生也频频遭到吐槽，相关业态亟待规范。9月1日，《北京市住房租赁条例》(简称“《条例》”)正式实施。这也是全国首个规范“住房租赁”、首个规范长租公寓等新兴业态的地方性法规，北京也是首个将“住有所居、房住不炒、租购并举、职住平衡”等写入地方立法的城市。北京青年报记者针对《条例》十大热点问题采访了市住建委相关负责人做了权威解读。
■鼓励“长期合同”，承租人平等享受物业服务
■室内空气质量差的“甲醛房”将面临处罚
■日租房或小时房要符合规定或取得同栋(院)业主同意
■向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金
■街道办、乡镇政府要对辖区内的住房租赁进行日常监管
■住房租金显著上涨，要有价格干预措施
■不得打隔断分割出租，不得将起居室单独出租
■不得向未出示身份证明的人出租住房
■“租金贷”贷款额度不得高于住房租赁合同金额
■个人转租住房超过规定数量的，应当设立住房租赁企业
热点1
甲醛房、隔断房不得出租
违规群租房的安全、扰民问题突出，同时整治违规群租也是北京市“疏解、整治、促提升”的一个专项内容。
《条例》中明确规定出租住房应当符合建筑、治安、室内空气质量等基本安全标准要求，具备供水、供电等基本居住条件，不得打隔断改变房屋内部结构；起居室不得单独出租，厨房、卫生间、阳台、储藏室以及其他非居住空间不得出租用于居住；人均使用面积和每个房间居住人数符合相关规定；禁止将违法建设和其他依法不得出租的房屋出租。
对应的法律责任中写明，住房租赁企业对租赁住房进行装修装饰，经具备资质的检测机构检测，室内空气质量不符合室内空气质量标准的，由住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，可处一万元以上五万元以下罚款；逾期不改的，处五万元以上三十万元以下罚款。
《条例》中同时明确赋予街道办、乡镇政府对违规群租的管理职责和处罚权。这是北京市将2013年以来开展的违规群租房治理实践经验上升为地方性法规，为治理工作提供更充分的法治保障。
热点2
多种方式增加租赁住房供应
在规范之外，市场中却存在着现实的供需矛盾。为此，多渠道、多主体、多方式地增加租赁住房的有效供应成了破解之法。北京市住建委房屋租赁管理处副处长胡清福在接受北青报记者采访时介绍，在供应端方面，集体土地建设租赁住房成为加强租赁住房供给的一个重要途径，从2017年北京开始试点，成为全国13个试点城市之一。2020年，丰台泊寓成寿寺社区亮相，成为全国首个正式运营的集体土地租赁住房项目。
第二种类型就是改建租赁住房，2018年北京出台了相关文件，允许把一些非居住的房屋建筑，比如闲置的厂房、宾旅馆、办公楼，按规定改为集体宿舍，解决快递物流、家政、餐饮等城市运行服务保障行业人员的租房问题，而且这类房屋可以享受居民类水、电、供热、燃气价格，此前相关文件中也有体现，而这次则是通过《条例》确定了下来。
此外，鼓励通过新增或者利用已有用地专门建设租赁住房、在新建商品住房项目中配建租赁住房、盘活宅基地上闲置住房等多种方式增加租赁住房有效供给。同时明确规定这些新建、改建的租赁住房，不得销售或以租代售，违反规定的由住建部门责令改正，罚款10万-50万元，逾期不改的罚款50万-100万元。
热点3
租金猛涨政府可出手干预
有不少租客反映，在北京这样的一线城市，租房是一项很大的支出，少则占到工资的20%，多则50%，每年续租的时候都要经历一波租金上涨。
据了解，目前住房租赁市场的主体大部分是散户对散户(C2C)，住房租赁企业运营的规模(B2C)占比较小，租金调控的手段少、难度大。《条例》明确禁止住房租赁企业、房地产经纪机构哄抬租金、捆绑消费、捏造散布涨价信息等扰乱市场秩序的行为，防止企业在资本的助推下恶性竞争，炒作、推高租金。
《条例》中规定，市住房和城乡建设部门应当加强住房租赁价格监测，建立健全相关预警机制。住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平，并依法报国务院备案。市人民政府采取价格干预措施的，出租人应当执行；拒不执行的，由市场监督管理部门依法处理。
热点4
租金多大涨幅算“明显上涨”？
2021年8月，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，明确城市住房租金年度涨幅不超过5%。此次《条例》里的“明显上涨”有没有明确的界定标准？
对此，胡清福解释，目前租赁市场的租金是市场调节价，没有实行政府定价或指导价，一般情况下政府不干预。但是当租金出现类似于2018年的过快上涨、影响到整个住房租赁市场的稳定时，政府可以依法干预。对于什么情形属于“明显上涨”，下一步将研究明确具体口径。
热点5
押金通过第三方专用账户托管
房屋租赁中介一直以来是矛盾纠纷多发领域，民事、行政甚至刑事问题交织在一起，而90%以上属于租金、押金、租期等合同纠纷，涉及主体多、处理难度大，也是租房市场的乱象之一。而在租赁关系中，租客又常常处于弱势地位。有数据显示，90%以上的投诉反映的是承租人权益受到侵害。
《条例》明确，住房租赁企业向租客收取的押金一般不得超过一个月租金，并按规定通过第三方专用账户托管。单次收取租金的数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应当纳入监管。房地产经纪机构提供中介服务收取的佣金一般不得超过一个月租金。住房租赁合同期满，出租人和承租人续订或者重新签订住房租赁合同的，房地产经纪机构不得再次收取佣金。
住房租赁合同期满或者解除的，除抵扣租金、违约金以及其他费用外，住房租赁企业应当自承租人返还住房后三个工作日内向承租人退还剩余押金、租金。
热点6
不履行托管最高罚款30万
对于押金托管和租金监管的条款，胡清福告诉北青报记者，在此之前的法律制度中没有对租金押金的监管明确规定。这次《条例》针对这个突出的矛盾问题在法律层面进行规范，并设置了罚则，将有效减少租金押金矛盾纠纷，保护租赁当事人合法权益。
“北京从去年就开始实施押金托管，从实施效果上看，但凡是纳入了押金托管的这些合同，在后期基本上没有因为押金的问题发生过纠纷。”胡清福表示，市住建委正在抓紧研究制定押金租金监管的配套政策，近期会向社会公开征求意见。
此外，北青报记者注意到，《条例》还明确了具体的惩罚措施：如果住房租赁企业、以自有住房从事住房租赁业务的企业、房地产经纪机构，存在未履行押金托管、租金监管，或者未按期退还剩余押金、租金的行为，由住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，可处一万元以上五万元以下罚款，并可对相关责任人员处五千元以上一万元以下罚款；逾期不改的，处五万元以上三十万元以下罚款，并可对相关责任人员处一万元以上三万元以下罚款。
热点7
防范爆雷现象 严管“租金贷”
针对投诉举报反映较多的克扣租金押金、长收短付、高收低出、长租公寓爆雷、个人二房东、卷钱跑路等市场乱象，《条例》也为违规市场主体量身定制“紧箍咒”，对企业“租金贷”进行规范引导，防止异化为融资手段，防范企业营造“资金池”，从制度上遏制企业盲目扩张、跑马圈地的冲动，降低长租公寓爆雷风险。
《条例》中规定，不得诱导承租人使用住房租金贷款，或者在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容；严管“租金贷”，金融机构发放租金贷款应当以备案的租赁合同为依据，划入承租人账户；贷款金额不得高于租赁合同金额，贷款期限不得超过租赁合同期限，发放贷款频率应当与承租人支付租金频率匹配。实际上，随着昊园恒业、蛋壳公寓爆雷事件的发生，“租金贷”基本已经退出北京市场。
热点8
“个人二房东”纳入监管
《条例》将“个人二房东”纳入监管，规定个人转租住房超过规定数量应当申请住房租赁企业设立登记，并明确对违法行为的处罚要求，为解决这个长期扰乱市场的痼疾提供法律依据。营业执照、办公地址、从业人员信息、服务事项及收费标准、投诉电话等须在经营场所、网络服务端如实公示，要提前编制房屋状况说明书并向承租人告知有关信息。从业人员应当持卡实名从业，并在提供服务的租赁合同上签字、注明信息卡号。企业通过全市统一建设的住房租赁管理服务平台完成租赁合同网签，自动提交登记备案。
热点9
建立住房租赁网签和备案机制
北青报记者注意到，《条例》规定，将建立住房租赁网签和备案机制——出租人应当在租房合同签订30日内，办理住房租赁登记备案和出租登记。同时，鼓励房东和租客通过住房租赁管理服务平台完成住房租赁合同在线签约，也就是网签。
推行住房租赁合同网签，是充分运用科技手段为管理服务赋能，开发建设全市统一的住房租赁管理服务平台，整合部门间“房、人、企”管理信息，实现部门间信息共享，提供房源信息查验、企业及从业人员信息查询、人脸识别等服务，逐步实现租赁当事人合同网签、备案、查询等“掌上办理”“一网通办”，为居民办理居住证、积分落户、公积金提取等提供便利，并通过网签实现租赁合同登记备案和出租登记合并办理，避免“一事两跑”，“让信息多跑路，让百姓少跑腿”。
胡清福介绍，“《条例》对于自然人个人并没有强制要求网签，而是通过便捷的服务鼓励吸引老百姓进行合同网签，但对于住房租赁企业、房地产经纪机构是要求网签的。相关系统网签功能正在进一步完善中。”
热点10
首都功能核心区内禁止短租房
近年来，随着“互联网 ”的兴起，城市“短租房”等新兴业态快速发展，广泛分布在居住小区内的民宅以“短租房”“网约房”等形式对外出租，满足了旅行者短期住宿需求的同时，也严重影响小区住户的正常居住生活，引发了大量矛盾纠纷。《条例》规定，北京对按日或者按小时收费的短租住房实行区域差异化管理，首都功能核心区内禁止经营短租住房。出租其他城镇地区短租住房的，应当符合本市相关管理规范和本小区管理规约，无管理规约或者管理规约无相关约定的，应当取得本栋楼内或者同一平房院落内其他业主的一致同意。出租人应当与房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书。
此外，《条例》将宅基地房屋租赁纳入全市规范管理，纳入基层治理体系，并明确农业农村部门负责指导宅基地住房租赁的监督管理工作，建立健全村民自治机制，鼓励农村集体经济组织与规模化、专业化住房租赁企业合作统一管理、出租宅基地上闲置住房。
文/本报记者 宋霞